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一路之隔地价竟然相差4448!?30分钟熔断后,限价地“游戏规则”已定!梅溪湖限价地竞拍的六大看点

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文 | 老周

 

经过近3个小时的激烈角逐,备受关注的梅溪湖限价地块竞拍终于落下帷幕:

 

最先成交的是F-19地块,仅出价一笔,无人竞争,最终被正荣(长沙)置业有限公司,以底价76781万元成交,楼面地价4793.56元/㎡,溢价0%。

而另一块直接临湖的F-20地块,竞争相对激烈,一共有四家出价,但编号为1416和1433的两位买家早早放弃,而编号为1438和1439的买家紧咬不放,直到130分钟才分出胜负:

最终福州康安利信投资有限公司以总价91987万元,溢价44.5%,楼面地价7088.2元/㎡,拿下该限价地块;

如果老周没猜错,这个半路杀出个程咬金的“康安利信”,其实是福晟集团旗下公司。

其实话说回来,对于已经拿下F19的正荣来说,F20就相当于“出海口”,势必是要拿下滴。(同是HU建人,相煎何太急!)

今天的重头戏,当属B50;

竞价之前,已早有共10位买家出价,而最早的一位是在四天前,可以想象接下来竞争之激烈了!

竞价从中午12点19分57秒开始,果不其然,这块“肥肉”30分钟就达到150%的最高限价后“熔断”,将于12月29日上午9点30分通过摇号产生最终买家。

而根据149175万的成交最高限价(溢价50%),可以测算其楼面地价为6152元/㎡.

今天这三块地,两个紧挨城市岛,一个靠近中轴线,简单说,都是极佳的好位置。

其中B50地块位于赏月路与雪松路交汇处的东南角,与至今仍稳坐(站岗)“地王”的

 

 

B50土地规整,周边道路均很发达,北临双向8车道的雪松路,西临双向6车道的赏月路,东临双向4车道的映日路;南靠梅溪湖中轴景观带里的银杏林与映日艺术公园;

 

距离地块10分钟步行范围内,有西雅中学和天顶小学(在建),以及地铁2号线梅溪湖西站、梅溪湖景观等。

 

另外,根据11月上旬公布的梅溪湖新城二期的规划,规划中的图书馆位于该的西边,步行距离也不超过10分钟;

 

而F-19和F-20地块,更是一线临湖的绝版位置,容积率均在7以上,商住比略高,大约为55开;

  

与F-19和F-20地块一路之隔,就是在售的金茂湾,目前毛坯售价在1.1W左右。

今天的限价地竞拍,老周总结了六大看点,算是管中窥豹吧。

 

看点一:

昔日“地王”如今再拿“限价地”

此次F-19的竞拍,毫无波澜,除正荣一家外,无人出价。而正荣集团,正是2016年梅溪湖的首个“地王!”

2016年,正荣以总价112208万元,折合楼面地价4147元/平米,溢价46%,取得如今的正在销售的“

而值得一提的是,项目首次开盘,高层起价仅8100左右。(详情点击蓝字阅读)

看点二:

最高限价熔断

 

三块地都是住宅最高限价9970元/㎡,有所不同的是,B50的竞拍最高限价为149175万元,折合楼面价为6152元/㎡,而对角的“建发央著”(点击蓝字阅读踩盘文章),楼面地价已达9241元/㎡;

所以其实竞拍结果出来之前,我们也能百分百肯定,结果只能是通过摇号产生“最终赢家”!

 

看点三:

 

一年内开工

 

这一批次的梅溪湖三块限价地,均在交易条件的最后一条注明:竞得人不得转让,且必须一年内开工建设,否则收取闲置费,两年内未开工依法收回。

 

 

这一点,是此前所有限价地交易条件里没有的。虽然按照国家土地管理条例,出让两年内未开工,可依法收回,但在交易条件特意强调,实属罕见。

 

以老周看来,ZF之所以明确约定,原因只有一点:

 

这三块地处梅溪湖热点板块,且位于一期通向二期的中轴线核心位置,如果长期闲置,势必会对板块的形象、特别是二期的建设开发造成重大影响。

看点四:

站岗“地王”如何接招?

今天的限价地一出,最尴尬的,要属“地王”建发央著了,9241的楼面地价,对比F-19仅4793的楼面地价,一路之隔,相差竟然高达4448元/㎡!!

即便考虑到F-19和F-20商业占比较多(但位置更好),而去对比住宅占比八成的B50,人家熔断了,楼面地价也才6152,

相差3000元/㎡!简直就是赤果果的挑衅啊!

即将开盘的建发央著如何接招,值得期待!

看点五:

 

住宅最终会卖什么价格?

 

首先毛坯的价格,已经很明确了:就是均价不超过9970元/㎡!但值得注意的是,这三块地并未像有些限价地块,明确要求“带精装销售”。

 

且三块地的竞拍条件里,都有这么一条:精装修价格不计入房屋销售价,精装修的价格由住建委按规定执行。

 

 

这个“按规定执行”,既没说按什么规定,也没有具体约定金额,令人回味无穷!

 

如果按照“629价格监制”文件要求(不确定是否按次执行),“精装修价格不得超过毛坯价格15%”,那么推测带装修产品的价格应该在11500元/㎡左右;

 

相比纯毛坯出售,1500元/㎡的精装价格,毕竟还是可以想想办法扣点利润出来滴。

 

看点六:

 

这个限价是怎么测算出来的?

 

今年的“限房价,竞地价”土地新政出台,至今已有十余块限价地相继挂牌,此次为第三批次限价地。

 

 

今天这三块地,所有的住宅均限价9970元/㎡,值得注意的是,就在12月22日,高铁新城板块挂出限价地,位于

 

 

而大王山片区,则限价8500元/㎡,很多人表示不解?大王山那个鸟不拉屎的地方,顶多值7K,还限价8500?!why?

 

而另外,限价地最多的雨花区和南城,价格基本锁定在8k以内!除金地摇号竞得的路桥地块,其余的住宅限价,基本符合周边实际行情!

 

这是下一盘怎样的棋?!

 

以老周看来,其实ZF的意图很明显:打击热点,稳定老区,扶植新区!

 

打击热点,指的是在热点板块或热点楼盘附近,拉低价格预期;梅溪湖和高铁板块均限价9970,对应的是地王建发央著和明昇壹城;

 

今年的几次开盘,明昇壹城虽然成功拿到毛坯1.25W的预售批准,但以老周看来,明显是价格高估了。

ZF要想达到控制房价的目的,这一招也是迫不得已。

 

而与此形成鲜明对比的是:很多人不理解大王山8500的限价。顺便说老周其实不仅是24K滨江铁粉,更是大王山的最早推荐者之一。

 

大王山的位置虽稍偏,但一则占据湘江一侧,且从现有的规划和配套,几乎都是“大手笔、高起点”,未来可期;

另外很重要一点,大王山板块,目前除了恒大,其余的地块均未出让和开发,算上拍地和建设周期,能大批量拿出房子来销售,起码是2年以后的事了;

而且老周曾在知识星球里说过:大王山未来的最大机会,其实是对接湘潭九华,曲线救国实现南城未遂的“长株潭融城”。

总而言之,“限价房”和“限价地”的游戏规则,其实已经基本定好,接下来,就看怎么玩了!

 


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