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精装三千取消,房价先抑后扬,2019南宁买房必看8大趋势

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不念过往,不负将来。过去的就让它过去吧,未来才是我们的舞台。

2019年带着一股寒气悄然杀来,南宁房价是涨是跌?调控会否松绑?房产税会不会来?毛改精集中交付大考成绩几何?被广受诟病的精装3000会不会取消?

谁也无法准确预知未来,但我们可以合理揣测楼市走向。

以下是你剑哥对2019年南宁楼市的8个预判,有些可能很扎心,但这就是事实,信不信由你。

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调控必会松绑

调控天生不可持续。

2019年是建国70周年,也是全面建成小康社会的关键之年。经济要稳,楼市就不能拖后腿,打入冷宫是万万不可能的。

楼市之于经济的重要性,还不仅在于土地财政,更在于稳定经济的拉动力。楼市最大的风险,不在于房价下行,而在于居民债务及背后的金融风险。

住建部已经说了,2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”。

这就是2019年中央对楼市的主基调,不让你大涨,也不会让你大跌。

▲近几年中央对楼市的定调。

很显然,当下普遍入秋的节骨眼上的如此提法,言外之意就是“防范房价大跌”,不能让房价继续下探了,否则对经济不利。

住建部还说了,要因城施策,要分类指导。

什么意思?中央不会一刀切,各地可以行使自主权,地方可根据自身情况施行“千城千策”。

住建部话音刚落,就有部分城市撕开了楼市调控的口子,进行调控的局部放松。而住建部并未叫停,默许了。

▲部分城市已经局部松绑。

对于2019年的调控,中央一定会分类指导,有些城市依然严控,有些城市则温柔以待,有些城市则完全放开。

这是一定的。

今日楼市总在重复昨天的故事,2019年将发生的事,几年前就做过演习。

▲2014-2016年调控放松路线图。

至于南宁,一直给中央“房价温和”的印象,也一直不在房价严控的大城市名单里。

可以设想,南宁必会想方设法暗中松绑调控。

尤其是明年中到下半年,限地价、限毛坯价、限精装价、竞产权移交房等政策,必有松开的一环或几环。

-2-

房价趴一下又跑起来

房价不会一直被摁在地上摩擦。

经济不允许,成本不支撑,政府不希望,开发商不买账,大量的已购房业主也不答应。

权钱势利之下,想让房价持续下行,犹如白日做梦。

2018年南宁均价定格在1.1万元/平米左右,年初开始不断走高,最后几个月走稳并小幅下探。

▲扒房根据克而瑞对外月报整理。

不管你承认不承认,如今南宁的楼市就如同当下的天气,入秋是不争的事实。从现有情况来看,这种行情至少会再持续半年。

换句话说,从2018年9月至2019年6月,房价走稳甚至小幅下行是大概率事件。

这就是小剑此前说过的横盘期。

当然,不排除部分企业完成2018年目标任务后,于2019年初收回2018年底的优惠政策,房价有所上调。

▲蓝光的涨价通知。

但是,针对朋友圈热传的“涨价通知”,除了个别可能是真的外,更多的则是营销套路,我们不必太过当真。

房价走稳是上半年的主旋律,但到了下半年预计将重拾上涨态势。尤其是伴随着调控的松绑,南宁房价也将开启一波上扬之势。

▲2006-2021年房价走势。扒房制图

总体来看,2019年南宁房价将呈现先抑后扬,整体均稳中有升是大概率事件,预计上浮比例在10%左右,即年度均价可能达1.25万元/平米左右。

-3-

成交量仍是千万级

相比成交价,南宁楼市的成交量在全国要更牛一些。

南宁房价1万出头,全国各地市排名50名开外,成交量却是全国TOP20级别的。

自2015年起,南宁楼市年度商品房成交量就进入了1000万量级,套数10万量级。2016年起更是迈上1200万量级,排名全国15名左右。

▲近几年南宁楼市成交量走势。扒房制图

我们总在说,南宁房价高,买房门槛高,刚需已被榨干,韭菜不够收割了,已经透支了未来几年的购买力。

但事实总让我们惊叹。一些好地段好品牌的楼盘开盘,依然人满为患,依然大把按揭付款的购房者没机会选到房。

这充分说明,南宁的购买力远比我们想象的强大,有钱人远比我们想象的多。

当然,抢房人潮中,不乏外地客户。2018年,一线城市严控之下,广州深圳等客户来南宁买房的明显多了。

克而瑞一份数据显示,2017年南宁外地客户占比11%,2018年则翻了一倍还多,达到26%。所以,你面临的购房竞争,很大一部分并非来自南宁。

▲南宁2018年外地客户达26%。来源:克而瑞

对于2019年的成交量,预计仍将维持前两年的较高水平,全年商品房成交量仍将是1200万平米的级别。

-4-

征收房产税?别瞎操心了

房产税也好,房地产税也罢,每到岁末年初,都有砖家把它拿出来唬人。

2018年底,中央经济会议及住建部都强调了“房住不炒”的中心思想,表态要着力构建房地产发展的长效机制。

这其中,房产税被寄予了厚望。于是,一张“房产税正式列入人大立法规划”的图被广泛传播。

▲被热传的房产税图。

如果真如这张图所说,两套房的,人均建面80平米以上的部分每年征收1%-3%的房产税;三套房的则每年征收4%-5%的房产税;四套及以上的,每年征收10%的房产税。

当真如此,将吓死无数人,将吓退炒房者。但是,可能吗?

环顾四周,看看谁的房子最多吧,就知道房产税近期出台的阻力度有多大了,简言之,没有人会做自断财路的事!

当然,小剑相信房产税一定会征,但绝不会是2019年。即便征收,也不会是一刀切,必将先试点再全面铺开。

南宁的购房者,请把心放到肚子里,三两年之内,是轮不到南宁征收房产税的。

你想交,还没资格。

-5-

继续向南,五象坐稳大哥

分区域来看,2019年最热最火的还是五象新区。

从2016年起,五象新区的成交量就超越青秀、西乡塘等老牌劲旅,跃居第一名。房价也是一路赶超,如今直逼青秀,核心区普遍一万五六。

▲近5年五象成交量占比情况。扒房制图

▲2012-2018年各区域房价走势。扒房制图

这也不难理解。

南宁及广西未来的行政中心在五象,南宁大多数资金投向了五象,这里做了最现代化的城市规划、产业规划和基础建设,聚集了数量庞大的实力房企,给人留下了深深的“潜力股”印记,想不热都难。

▲五象新区与老南宁位置关系。

毫无疑问,2019年,无论是土地还是住宅成交量,五象新区仍旧独霸一方,一骑绝尘。

但必须注意到,五象核心区及五象湖板块在售项目及可出让土地已经不多,五象的发展将进一步向南。融创九棠府及华润悦年华以南,及南宁绕城高速以南的

▲五象新区发展进入下一周期。

但至于未来,五象能发展成什么样,尤其是产业能不能起来,总部基地那一大堆写字楼能否填满,只能交给时间来回答。

-6-

毛改精验货期,爆发千人维权

对,不是几十人,也不是几百人,而是上千人的维权。从次数、人次、影响面来说,2019年的维权或是南宁地产史无前例的。

这是小剑的一种预感,一种不想看到又极有可能爆发的强烈预感。

原因很简单,起于2017年5月26日的限精装3000元政策,到2019年中旬就到了验货的时节。

按照正常的工程节点,从2019年6月起至年底,将是毛改精集中交付期,10个盘交付就有8个是毛改精。

3000元/平米的精装卖家秀,与实际几百元/平米的买家秀,将形成鲜明对比。

▲精装交付注定是一场卖家秀与买家秀。

尽管开发商说精装3000只是补充亏损的毛坯价,不能用3000的价值来看待,但是很多购房者是不会如此看待的。

况且,很多楼盘精装样板间已经做得惨不忍睹,更何况是交付后了。

老实说,南宁这些精装盘中,至少有一半是没有实力也没有资格做好精装房的,等待的将是“冲动的惩罚”。

本轮维权,不但指向开发商,还会指向有关政府部门。

客观讲,之所以出现满城尽是毛改精,是部门不考虑后果的粗暴行政指令下的产物。

2019年,是关乎很多房企口碑的一年,也是有关部门压力山大的一年。

谁来为当初种下的恶果埋单?怎样维稳?如何平息民愤?这是一个棘手的问题。

-7-

“精装3000”面临改革

市场的就该归市场,不契合实际的行政管控,一开始就埋下了隐患,早晚会有爆雷的那一天。

2018年的南宁楼市,在全国特立独行的当属“精装3000”与“外收横行”。

▲南宁“精装3000”政策截图。

当毛改精到了集中交付期,当某誉上千业主告开发商偷税漏税,小剑就有了一种预感:精装3000政策必是短命政策,迟早会退出南宁历史舞台的一天。

而退出时间,最有可能的就是2019年。取而代之的将是放开精装标准的严格管控,此后的精装标准可能会出现500-10000元/平米不等的自由段位。

小剑认为,极有可能的一种情况是,此前流出又被吓回的“精装7000”在改良后重新推出。

当某一天“精装7000”再出台时,请你不要惊讶。

-8-

江景房价值归位

江景房的价值,将在2019年回归到它本该拥有的地位。

在之前数十年,南宁的邕江是被遗忘的,是被忽略的,是被糟蹋的。

直到2018年,借着广西60大庆的契机,邕江犹如新大陆被政府重新发现。

截止目前,百里邕江已基本成型,江面更宽了,江水更清了,两岸更绿了,设施更全了。

▲现在的邕江江景。

于是,我们看到,无论清晨还是夜晚,江边打球的、钓鱼的、跑步的、跳广场舞的越来越多。进而,江景房的价值被越来越多的人所认同。

2019年,一线江景房比非江景房单价贵1000元/平米,将是常态。江景房,将与学区房、地铁房等一样,成为楼市“硬通货”。

开发商也会瞄准这块红利,南宁楼市也将涌现一批还算不错的江景房楼盘。

最后,送上10条最真诚的买房建议:

①商办市场依旧是世纪难题,悠着点上车。非要买,一定要优中选优。

②不要相信“以后房价会更低”,好机会就是这样错过的。2019年买房,上半年应该会好于下半年。

③旭辉湖山樾、金科博翠山一类笋盘的开盘现场告诉我们,按揭的靠边站,有钱的也不一定能选到房,还要有关系。这个社会就是一张大大的关系网,你要织得更大更密才好办事。

④买房要看五件宝:区位、名校、地铁、景观(江景、湖景)和品牌,有其三即可入手,五者都占闭着眼睛入手也亏不了,只有其一的要谨慎。

⑤邕江已经变好,但很多人还没完全意识到。这就是你的机会,2019年是时候入手一套一线江景房了。

⑥谨慎选择小房企,明年可能又会有几家本土小房企从楼市中消失。亲娘一旦挂掉,后娘是不会太宠你的。

⑦小产权房转正依旧无望,爱贪小便宜的,总有一天会吃大亏,别说小剑没提醒你。

⑧开发商卖房就像割韭菜,收了一茬又长一茬。南宁是全广西的南宁,全北部湾的南宁,这里的购房需求很旺盛。野火是烧不尽的,春风吹一下又会生长出来。

⑨买房要有点超前的眼光,能够一够选套好点的大点的房子,就别太将就自己。迟早,你会为自己的英明决策鼓掌,也可能为你的将就而后悔。

⑩开发商不爱说真话,但扒房最喜欢说真话。买房前记得咨询扒房君,买房后记得找扒哥验房。


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